월세별 임대수익률은 얼마인가요?
매매가 500,000,000원, 보증금 50,000,000원, 월세 2,000,000원 기준 표면 수익률은 5.33%이에요.
| 월세 | 표면 수익률 |
|---|---|
| 1,000,000원 | 2.67% |
| 1,500,000원 | 4% |
| 2,000,000원 | 5.33% |
| 2,500,000원 | 6.67% |
| 3,000,000원 | 8% |
월세별 수익률은? (상가 5억 원, 보증금 5천만 원)
| 월세 | 표면 수익률 | 취득세·중개보수 반영 |
|---|---|---|
| 150만 원 | 4.00% | 3.77% |
| 200만 원 | 5.33% | 5.03% |
| 250만 원 | 6.67% | 6.28% |
| 300만 원 | 8.00% | 7.54% |
대출을 쓰면 수익률이 오를까요?
같은 상가(월세 200만 원, 비용 반영 5.03%)의 자기자본 수익률이에요.
| 대출 금리 | 대출 1억 원 | 대출 2억 원 | 대출 3억 원 |
|---|---|---|---|
| 3.5% | 5.43% | 6.13% | 7.61% |
| 4.5% | 5.17% | 5.41% | 5.92% |
| 5.5% | 4.90% | 4.68% | 4.23% |
| 7.0% | 4.50% | 3.60% | 1.69% |
대출 금리가 비용 반영 수익률(5.03%)보다 낮으면 대출을 늘릴수록 자기자본 수익률이 오르고, 높으면 떨어져요. 자기자본 수익률은 공식 정의가 없는 일반 산식이에요(이자만 빼고 원금 상환은 빼지 않음).
계산 방법
- 표면 수익률 = 월세 × 12 ÷ (매매가 − 보증금) — 한국부동산원 오피스텔 가격동향조사 산식
- 비용 반영 수익률 = (월세 × 12 − 연 경비) ÷ (매매가 − 보증금 + 취득세 + 중개보수 상한)
- 상가·오피스텔 취득세 4.6%(세목마다 10원 미만 버림), 주택은 주택 취득세 계산기로 계산해 넣어요
- 중개보수는 중개수수료 계산기와 같은 법정 상한(상가 0.9%, 오피스텔 0.5%)
- 자기자본 수익률 = (월세 × 12 − 경비 − 대출 이자) ÷ (2의 분모 − 대출)
이럴 때 결과가 달라져요
- 공실·연체: 1년 중 두 달이 비면 월세 수입이 약 17% 줄어요. 경비에 그만큼 넣어 보세요.
- 세금: 부가세·종합소득세·재산세는 빼지 않은 세전 수익률이에요.
- 상가 임대차: 환산보증금에 따라 임대료 인상 한도(5%)가 걸리는지는 상가 환산보증금 계산기에서 볼 수 있어요. 보증금과 월세를 바꿔 계산하려면 전월세 전환율 계산기를 쓰세요.
적용 기준
- 주택 외 유상 취득세 (상가·오피스텔)4.6% (취득세 4% + 지방교육세 0.4% + 농특세 0.2%)
2011. 1. 1. 시행 · 국가법령정보센터 (새 창) · 지방세법 제11조①7호나목·제151조①1호, 농특세법 제5조①6호 · 확인 2026. 10. 9.
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예시
상가 5억 원, 보증금 5천만 원, 월세 200만 원
연 월세 2,400만 원 ÷ (5억 − 5천만 원) = 5.33%예요. 취득세 2,300만 원(4.6%)과 중개보수 상한 450만 원을 더하면 투자금이 4억 7,750만 원이 되어 5.03%로 내려가요.
매매가 500,000,000원 · 보증금 50,000,000원 · 월세 (부가세 제외) 2,000,000원 · 상가 · 연 경비 (재산세·관리비·수선 등) 0원 · 대출 금액 0원 · 대출 금리 4.5%
- 표면 수익률 (1년 월세 ÷ 실제 낸 돈)
- 5.33%
- 취득 비용 반영 수익률
- 5.03%
오피스텔 2억 원, 보증금 1천만 원, 월세 80만 원
연 월세 960만 원 ÷ 1억 9천만 원 = 5.05%예요. 한국부동산원이 발표한 2026년 6월 전국 오피스텔 수익률 5.81%보다 조금 낮아요.
매매가 200,000,000원 · 보증금 10,000,000원 · 월세 (부가세 제외) 800,000원 · 오피스텔 · 연 경비 (재산세·관리비·수선 등) 0원 · 대출 금액 0원 · 대출 금리 4.5%
- 표면 수익률 (1년 월세 ÷ 실제 낸 돈)
- 5.05%
- 취득 비용 반영 수익률
- 4.8%
상가 + 대출 2억 원 (연 4.5%)
대출 2억 원 이자 900만 원을 빼면 순수익은 1,500만 원이지만 실투자금이 2억 7,750만 원으로 줄어 자기자본 수익률은 5.41%예요. 금리(4.5%)가 수익률(5.03%)보다 낮아 대출이 수익률을 올려요.
매매가 500,000,000원 · 보증금 50,000,000원 · 월세 (부가세 제외) 2,000,000원 · 상가 · 연 경비 (재산세·관리비·수선 등) 0원 · 대출 금액 200,000,000원 · 대출 금리 4.5%
- 표면 수익률 (1년 월세 ÷ 실제 낸 돈)
- 5.33%
- 대출 이자까지 반영한 자기자본 수익률
- 5.41%
상가 + 대출 2억 원 (연 7%) — 금리가 수익률보다 높으면
금리 7%면 이자 1,400만 원을 빼고 자기자본 수익률이 3.6%로 떨어져요. 대출 금리가 비용 반영 수익률보다 높으면 대출을 쓸수록 손해예요.
매매가 500,000,000원 · 보증금 50,000,000원 · 월세 (부가세 제외) 2,000,000원 · 상가 · 연 경비 (재산세·관리비·수선 등) 0원 · 대출 금액 200,000,000원 · 대출 금리 7%
- 표면 수익률 (1년 월세 ÷ 실제 낸 돈)
- 5.33%
- 대출 이자까지 반영한 자기자본 수익률
- 3.6%
자주 묻는 질문
임대수익률은 어떻게 계산하나요?
한국부동산원은 오피스텔 수익률을 '월세 × 12 ÷ (매매가격 − 월세보증금)'으로 계산해요. 보증금만큼은 내 돈이 덜 들어가니 분모에서 빼요. 여기에 취득세·중개보수를 분모에 더하고 재산세·관리비 같은 경비를 분자에서 빼면 실제에 가까운 수익률이 나와요.
상가·오피스텔 취득세는 몇 %인가요?
주택이 아닌 건물을 사면 취득세 4%, 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%로 모두 4.6%예요(지방세법 제11조). 오피스텔은 주거용으로 써도 건축물대장상 주택이 아니라 4.6%예요. 주택은 주택 수·지역·가격에 따라 1~12%예요.
요즘 오피스텔·상가 수익률은 얼마나 되나요?
한국부동산원 발표로 2026년 6월 오피스텔 수익률은 전국 5.81%, 서울 5.08%, 수도권 5.68%, 지방 6.34%예요. 상가는 2026년 2분기 소득수익률(분기)이 중대형 0.78%, 소규모 0.71%, 집합 0.96%예요. 상가 통계는 분기 값이고 자산가치 기준이라 이 계산기 결과와 바로 비교하기는 어려워요.
상가 월세에도 부가세가 붙나요?
네. 상가 임대는 부가세 10%가 붙어 임차인에게 받아 신고해요. 보증금에도 정기예금이자율(연 3.1%)로 계산한 간주임대료에 부가세가 붙어요(부가가치세법 시행령 제65조). 주택 임대는 부가세가 없어요. 이 계산기는 부가세를 뺀 월세로 계산해요.
월세 소득에 세금은 얼마나 내나요?
상가 임대소득은 다른 소득과 합쳐 종합소득세를 내요. 주택 월세는 1주택(기준시가 12억 원 이하)이면 비과세이고, 연 2천만 원 이하면 (수입 − 필요경비 50%, 등록임대 60% − 기본공제 200만, 등록임대 400만 원) × 14% 분리과세를 고를 수 있어요(소득세법 제64조의2).
함께 쓰는 계산기
최종 확인 2026. 10. 9. · 적용 기준일과 위 가정에 따른 추정치이며, 실제 금액은 개인 상황에 따라 다를 수 있어요. 세무·노무 상담을 대신하지 않아요.
계산이 이상한가요? 오류 신고 전용이에요. 개별 상담에는 답하지 않아요.