1주택 집을 팔면 양도세는 얼마인가요? (7억 원에 사서 10년 보유·거주)
판 가격 1,500,000,000원, 산 가격 700,000,000원, 취득일 2016. 10. 25. 기준 양도세 + 지방소득세는 3,481,500원이에요.
| 판 가격 | 양도세 + 지방소득세 |
|---|---|
| 1,000,000,000원 | 0원 |
| 1,200,000,000원 | 0원 |
| 1,300,000,000원 | 444,220원 |
| 1,500,000,000원 | 3,481,500원 |
| 2,000,000,000원 | 22,093,500원 |
| 2,500,000,000원 | 55,270,600원 |
| 3,000,000,000원 | 92,389,000원 |
계산 방법
양도소득세는 판 가격에서 산 가격과 필요경비를 빼서 차익을 구하고, 공제를 뺀 뒤 세율을 곱해서 계산해요. 지방소득세는 같은 과세표준에 세율의 1/10을 곱해요(지방세법 제103조의3).
- 양도차익 = 판 가격 − 산 가격 − 필요경비(취득세·중개수수료·공사비 등)
- 1세대 1주택이면 12억 원 이하는 비과세, 넘으면
양도차익 × (판 가격 − 12억) ÷ 판 가격만 과세 - 장기보유특별공제(3년 이상 보유)를 빼요
- 기본공제 250만 원(1년에 한 번)을 빼면 과세표준
- 과세표준 × 세율 (보유 2년 미만이면 60%·70%, 조정대상지역 다주택이면 + 20%p·30%p)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | 없음 |
| 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 1억 5천만 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
홈택스 양도소득세 간편계산으로 20가지 경우(12억 원 초과 1주택, 거주 2년 미만, 보유 1년·2년·3년 경계, 다주택, 조정대상지역 2·3주택 중과, 필요경비)를 계산해 이 계산기 결과와 원 단위까지 같은지 확인했어요. 홈택스는 장기보유특별공제의 원 미만을 반올림해서, 끝수가 있는 금액은 1원 다를 수 있어요.
장기보유특별공제는 몇 %인가요?
3년 이상 보유하면 받아요(소득세법 제95조). 1세대 1주택이고 보유하는 동안 2년 이상 살았으면 표2(최대 80%), 아니면 표1(최대 30%)이에요.
| 보유·거주 기간 | 일반 (표1) | 1주택 보유 (표2) | 1주택 거주 (표2) |
|---|---|---|---|
| 2년 | — | — | 8% (보유 3년 이상일 때) |
| 3년 | 6% | 12% | 12% |
| 5년 | 10% | 20% | 20% |
| 10년 | 20% | 40% | 40% |
| 15년 이상 | 30% | 40% | 40% |
1주택은 보유 공제와 거주 공제를 더해요. 10년 보유하고 10년 살았으면 40% + 40% = 80%, 10년 보유하고 2년 살았으면 40% + 8% = 48%예요. 조정대상지역 다주택 중과 대상이면 공제가 없어요.
12억 원을 넘으면 세금이 얼마인가요?
1세대 1주택은 판 가격 12억 원까지 비과세예요. 넘으면 양도차익 중 12억 원을 넘는 비율만큼만 과세해요. 7억 원에 사서 10년 보유·거주한 집이라면 이렇게 돼요.
| 판 가격 | 과세 양도차익 | 양도세 + 지방소득세 |
|---|---|---|
| 12억 원 | 0원 | 0원 |
| 13억 원 | 4,615만 3,846원 | 44만 4,220원 |
| 15억 원 | 1억 6천만 원 | 348만 1,500원 |
| 20억 원 | 5억 2천만 원 | 2,209만 3,500원 |
2026년 9월 30일 양도 기준으로 이 계산기로 계산했어요. 애초에 1주택 비과세를 받을 수 있는지(2년 보유·거주, 일시적 2주택, 상속·혼인 합가)는 1주택 양도세 비과세 요건에서 먼저 확인해 보세요.
이럴 때 결과가 달라져요
- 분양권·조합원입주권을 팔거나, 주택과 분양권·입주권을 함께 가진 경우는 규정이 달라요.
- 상속·증여받은 집은 취득가액이 상속·증여 당시 평가액이에요. 배우자·부모에게 증여받고 10년 안에 팔면 증여한 사람이 산 가격으로 계산해요(이월과세).
- 공동명의는 각자 지분만큼 나눠 계산하고 기본공제 250만 원도 각자 받아요.
- 장기임대주택·감면 주택, 지방의 기준시가 3억 원 이하 주택처럼 중과에서 빠지는 주택은 따로 판단해야 해요.
- 2026년 세제개편안(장기 거주 1주택 기본공제 2,500만 원, 장기보유특별공제 거주 중심 개편, 중과세율 한시 완화)은 2027년 이후 양도분 대상이고 국회 심사 중이라 넣지 않았어요.
집을 살 때 낸 세금은 주택 취득세 계산기, 갖고 있는 동안의 세금은 재산세 종부세 계산기에서 볼 수 있어요. 집을 자녀에게 주는 경우는 증여세 계산기로 비교해 보세요.
적용 기준
- 양도소득세 기본세율 (6~45%)1,400만 이하 6% ~ 10억 초과 45% (8구간)
2023. 1. 1. 시행 · 국가법령정보센터 (새 창) · 소득세법 제55조①, 제104조①1호 · 확인 2026. 10. 2.
- 주택 단기세율 70%·60%, 다주택 중과 +20%p·+30%p, 1주택 12억1년 미만 70% · 2년 미만 60% · 중과 +20%p/+30%p · 고가주택 12억 초과 · 기본공제 250만 원
2026. 5. 10. 시행 · 국가법령정보센터 (새 창) · 소득세법 제104조①2·3호(주택 60%·70%), ⑦(조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p), 제89조①3호(고가주택 12억 원 초과), 제103조(기본공제 250만 원). 중과 한시 배제 종료는 재정경제부 보도자료(2026, 중과 유예 종료)·시행령 제167조의10①12의2 · 확인 2026. 10. 2.
- 장기보유특별공제 (일반 최대 30%, 1주택 최대 80%)일반 연 2%(최대 30%) · 1주택 보유 연 4% + 거주 연 4%(최대 80%)
2021. 1. 1. 시행 · 국가법령정보센터 (새 창) · 소득세법 제95조② 표1·표2, 시행령 제159조의4(표2 = 1세대 1주택 + 보유기간 중 거주 2년 이상) · 확인 2026. 10. 2.
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예시
1주택 15억 원 (7억 원에 사서 10년 살고 팖)
15억 원 중 12억 원까지는 비과세라 양도차익 8억 원의 3/15(1억 6천만 원)만 과세해요. 10년 보유·10년 거주로 80%를 공제하고 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준 2,950만 원, 양도세 316만 5천 원에 지방소득세를 더해 348만 1,500원이에요.
판 가격 (양도가액) 1,500,000,000원 · 산 가격 (취득가액) 700,000,000원 · 취득일 (산 날 잔금일) 2016. 9. 1. · 1세대 1주택 (일시적 2주택 포함) · 거주 기간 10년 · 양도일 (판 날 잔금일) 2026. 9. 30. · 필요경비 0원 · 아니요 · 아니요
- 양도세 + 지방소득세
- 3,481,500원
- 보유 기간
- 10년
1주택 15억 원, 10년 보유했지만 살지 않음
같은 집이라도 2년 이상 살지 않았으면 장기보유특별공제가 80%가 아니라 일반 공제율(10년 20%)이에요. 세금이 약 9배인 3,133만 3,500원이 돼요.
판 가격 (양도가액) 1,500,000,000원 · 산 가격 (취득가액) 700,000,000원 · 취득일 (산 날 잔금일) 2016. 9. 1. · 1세대 1주택 (일시적 2주택 포함) · 거주 기간 0년 · 양도일 (판 날 잔금일) 2026. 9. 30. · 필요경비 0원 · 아니요 · 아니요
- 양도세 + 지방소득세
- 31,333,500원
- 보유 기간
- 10년
1주택 10억 원 (12억 원 이하)
1세대 1주택이고 2년 이상 보유했으며 12억 원 이하라 양도세가 없어요. 취득할 때 조정대상지역이었다면 2년 이상 살아야 해요.
판 가격 (양도가액) 1,000,000,000원 · 산 가격 (취득가액) 500,000,000원 · 취득일 (산 날 잔금일) 2020. 5. 1. · 1세대 1주택 (일시적 2주택 포함) · 거주 기간 3년 · 양도일 (판 날 잔금일) 2026. 9. 30. · 필요경비 0원 · 아니요 · 아니요
- 양도세 + 지방소득세
- 0원
- 보유 기간
- 6년
다주택(중과 아님) 5억 원, 3억 원에 사서 5년
다주택이지만 중과 대상이 아니면 기본세율(6~45%)이에요. 5년 보유라 장기보유특별공제 10%(2천만 원)를 빼고 과세표준 1억 7,750만 원에 38% 구간이 적용돼요.
판 가격 (양도가액) 500,000,000원 · 산 가격 (취득가액) 300,000,000원 · 취득일 (산 날 잔금일) 2021. 9. 1. · 다주택, 중과 아님 (조정대상지역 밖 등) · 양도일 (판 날 잔금일) 2026. 9. 30. · 필요경비 0원 · 아니요
- 양도세 + 지방소득세
- 52,261,000원
- 보유 기간
- 5년
조정대상지역 2주택 같은 조건 (중과)
조정대상지역 2주택이면 기본세율에 20%p를 더하고 장기보유특별공제도 없어요. 같은 조건의 중과 아닌 경우(5,226만 1천 원)의 두 배 가까운 1억 407만 1천 원이에요.
판 가격 (양도가액) 500,000,000원 · 산 가격 (취득가액) 300,000,000원 · 취득일 (산 날 잔금일) 2021. 9. 1. · 조정대상지역 2주택 (중과) · 양도일 (판 날 잔금일) 2026. 9. 30. · 필요경비 0원 · 아니요
- 양도세 + 지방소득세
- 104,071,000원
- 보유 기간
- 5년
1년 안에 팔 때 (4억 원에 사서 5억 원)
1년이 안 돼 팔면 차익의 70%(1~2년은 60%)를 세금으로 내요. 1억 원 차익에 양도세 6,825만 원, 지방소득세까지 7,507만 5천 원이에요.
판 가격 (양도가액) 500,000,000원 · 산 가격 (취득가액) 400,000,000원 · 취득일 (산 날 잔금일) 2025. 12. 1. · 다주택, 중과 아님 (조정대상지역 밖 등) · 양도일 (판 날 잔금일) 2026. 9. 30. · 필요경비 0원 · 아니요
- 양도세 + 지방소득세
- 75,075,000원
- 보유 기간
- 0년
자주 묻는 질문
1세대 1주택 비과세 조건은 무엇인가요?
판 날 세대가 국내에 1주택만 갖고 있고, 그 집을 2년 이상 보유해야 해요. 산 날 그 집이 조정대상지역이었다면 보유하는 동안 2년 이상 살아야 해요(소득세법 시행령 제154조). 이 조건을 갖추면 판 가격 12억 원까지는 양도세가 없고, 넘으면 넘는 비율만큼만 과세해요.
이사하느라 잠깐 2주택이 되면 어떻게 되나요?
기존 집을 산 지 1년이 지나 새 집을 사고, 새 집을 산 날부터 3년 안에 기존 집을 팔면 1주택처럼 비과세를 받아요. 2026년 10월 1일부터는 기존 집과 새 집이 모두 조정대상지역이면 2년 안에 팔아야 해요(양도세는 2026년 8월 4일 이후 새 집을 산 경우 — 취득세 경과 기준일과 달라요). 이 계산기에서는 '1세대 1주택'을 고르면 돼요.
양도세 신고는 언제까지 하나요?
잔금을 받은 날이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부해요. 9월 30일에 팔았다면 11월 30일까지예요. 지방소득세는 그 뒤 2개월 안에 내요. 비과세여도 12억 원 초과 고가주택이면 신고해야 해요. 양도세가 1천만 원을 넘으면 2개월 안에 나눠 낼 수 있어요.
취득세나 인테리어 비용도 빼 주나요?
살 때 낸 취득세·법무사비·중개수수료, 팔 때 낸 중개수수료, 새시·발코니 확장·난방 교체처럼 집의 가치를 높인 공사비는 필요경비로 빼 줘요. 도배·장판·싱크대 교체 같은 수리비는 빠져요. 세금계산서나 계좌이체 내역 같은 증빙이 있어야 해요(소득세법 제97조).
다주택 중과는 지금도 적용되나요?
네. 2022년 5월부터 이어진 한시 배제가 2026년 5월 9일 양도분으로 끝났어요. 지금 조정대상지역 2주택이면 기본세율 + 20%p, 3주택 이상이면 + 30%p이고 장기보유특별공제도 없어요. 5월 9일까지 계약했고 계약일부터 4개월(일부 지역 6개월) 안에 잔금을 받으면 배제될 수 있어요.
관련 가이드
함께 쓰는 계산기
최종 확인 2026. 10. 7. · 적용 기준일과 위 가정에 따른 추정치이며, 실제 금액은 개인 상황에 따라 다를 수 있어요. 세무·노무 상담을 대신하지 않아요.
계산이 이상한가요? 오류 신고 전용이에요. 개별 상담에는 답하지 않아요.