1주택 양도세 비과세 요건: 2년 보유⁠·거주와 12억 기준

2026년 9월 30일에 팔고 필요경비는 없다고 보고 이 사이트 주택 양도소득세 계산기로 계산했어요. 이 계산기는 홈택스 양도소득세 간편계산 20가지 경우와 결과가 같은지 확인했어요. 요건은 2026년 10월 6일 현재 소득세법과 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 기준이에요.

1주택 양도세 비과세 요건은 무엇인가요?

시행령 제154조 제1항의 요건을 모두 갖춰야 해요.

• 판 날 기준 1세대가 국내에 1주택만 가지고 있을 것 (일시적 2주택⁠·상속⁠·혼인처럼 1주택으로 보는 경우 포함)
• 그 집을 2년 이상 보유했을 것
• 산 날 그 집이 조정대상지역에 있었다면, 보유하는 동안 2년 이상 거주했을 것
• 판 가격이 12억 원 이하일 것 (넘으면 넘는 부분만 과세)

1세대는 본인과 배우자, 그리고 같은 주소에서 생계를 같이 하는 직계존비속⁠·형제자매로 이뤄진 가족 단위예요(소득세법 제88조 제6호). 법률상 이혼했어도 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼으로 보기 어려우면 배우자로 봐요. 부부는 한 세대이므로 남편과 아내가 각자 1채씩 가지고 있으면 2주택이에요.

거주 기간은 주민등록등본의 전입일부터 전출일까지로 세요(시행령 제154조 제6항). 2년 보유가 안 됐는데 팔면 비과세가 아니라 단기 세율(1년 미만 70%, 1~2년 60%)⁠이 붙어요.

2년 거주는 누구에게 필요한가요?

산 날 그 집이 조정대상지역이었던 사람만이에요. 판 날 조정대상지역이 풀렸어도 산 날 지역이었다면 2년을 살아야 하고, 반대로 산 뒤에 조정대상지역으로 지정됐다면 거주 요건이 없어요. 2026년 10월 현재 조정대상지역은 서울 25개 구 전역과 경기 일부 지역이에요.

거주 요건을 채우지 못하면 12억 원까지의 비과세도, 12억 원 초과분만 과세하는 계산도 적용되지 않아요. 위 표처럼 차익 전체에 세금이 붙어 다주택과 같은 금액이 돼요.

다음 경우는 보유⁠·거주 기간을 채우지 않아도 비과세를 받을 수 있어요(시행령 제154조 제1항 제1~3호⁠·제5호).

12억 원을 넘으면 비과세가 사라지나요?

아니요. 판 가격이 12억 원을 넘는 집(고가주택)⁠은 양도차익 중 12억 원을 넘는 비율만큼만 과세해요(시행령 제160조 제1항). 12억 원 정각에 팔면 전부 비과세예요.

과세 양도차익 = 양도차익 × (판 가격 − 12억 원) ÷ 판 가격

15억 원에 판 집의 양도차익이 8억 원이면 3/15인 1억 6천만 원만 과세하고, 장기보유특별공제도 이 금액에 곱해요. 판 가격별 세금은 양도소득세 계산기 설명에 13억⁠·15억⁠·20억 원으로 정리해 두었어요. 12억 원을 넘으면 비과세 부분이 있어도 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고해야 해요.

장기보유특별공제는 거주 기간에 따라 얼마나 달라지나요?

3년 이상 보유한 1세대 1주택에서 2년 이상 살았으면 보유 1년마다 4%(최대 40%)⁠에 거주 1년마다 4%(최대 40%)⁠를 더해 최대 80%⁠를 빼 줘요(소득세법 제95조 제2항 표2, 시행령 제159조의4). 2년 미만 살았으면 1주택이라도 일반 공제율(1년마다 2%, 최대 30%)⁠이에요.

거주 2년 이상 3년 미만은 8%⁠이고, 보유가 3년 이상일 때만 받아요. 같은 집이라도 몇 년을 살았느냐에 따라 세금이 9배까지 차이 나요. 조정대상지역 다주택 중과 대상이면 공제가 아예 없어요.

이사하느라 잠깐 2주택이 되면 비과세를 못 받나요?

받을 수 있어요. 일시적 2주택이에요(시행령 제155조 제1항).

1. 기존 집을 산 날부터 1년이 지난 뒤 새 집을 사고
2. 새 집을 산 날부터 3년 안에 기존 집을 팔면
3. 기존 집을 1주택으로 보고 비과세 요건(2년 보유, 조정대상지역 취득분은 2년 거주)⁠을 따져요.

2026년 10월 1일부터는 기존 집이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 새 집을 사면 기한이 2년으로 줄었어요. 2026년 8월 4일 이후 새 집을 사고 2026년 10월 1일 이후 기존 집을 파는 경우부터예요. 8월 3일까지 새 집을 샀거나 계약금을 냈다면 3년이에요(대통령령 제36737호 부칙 제2조).

기존 집이 12억 원을 넘으면 넘는 비율만 과세하고, 2년 이상 살았으면 장기보유특별공제도 최대 80%⁠를 받아요. 새 집의 취득세도 같은 기한(3년, 둘 다 조정대상지역이면 2년) 안에 기존 집을 처분하면 중과 8%⁠가 아닌 1~3%⁠예요(지방세법 시행령 제28조의5). 기한을 넘기면 차액을 다시 내야 해요 — 주택 취득세 계산기에서 비교할 수 있어요.

상속⁠·결혼⁠·부모님 봉양으로 2주택이 되면요?

정해진 경우에는 1주택으로 보고 비과세 요건을 따져요(시행령 제155조 제2항⁠·제4항⁠·제5항). 어느 경우든 파는 집이 2년 보유(조정대상지역 취득분은 2년 거주)⁠를 갖춰야 해요.

상속 특례는 상속받은 집이 아니라 원래 가지고 있던 집을 팔 때 적용돼요. 상속개시일 전 2년 안에 돌아가신 분에게 증여받은 집은 일반주택으로 보지 않아요. 돌아가신 분이 집을 여러 채 가졌다면 가장 오래 가진 집 1채만 상속주택으로 봐요. 합가는 부모님 중 한 분만 60세 이상이어도 되고, 중증 질환으로 요양 중인 60세 미만 부모님도 포함돼요.

상속받은 집 자체를 팔 때의 취득가액은 상속 당시 평가액이에요(시행령 제163조 제9항). 배우자⁠·부모에게 증여받은 집을 10년 안에 팔면 증여한 사람이 산 가격으로 계산하는 이월과세가 붙어요(소득세법 제97조의2). 자녀에게 집이나 돈을 넘기는 경우는 증여세 10년 합산 가이드를 참고하세요.

분양권이나 입주권이 있으면요?

주택과 조합원입주권 또는 분양권을 함께 가지고 있다가 주택을 팔면 1주택 비과세를 적용하지 않아요(소득세법 제89조 제2항). 재건축⁠·재개발 기간에 살 집을 사는 경우처럼 예외가 따로 있으니, 이 경우는 국세청 상담(126)⁠이나 세무서에서 확인하세요. 이 사이트 계산기도 분양권⁠·입주권은 계산하지 않아요.

2027년부터 1주택 양도세가 달라지나요?

정부가 2026년 세제개편안에 다음 내용을 냈지만, 2026년 10월 5일 확인 기준 국회 상임위 소위에서 심사 중인 정부안이에요. 통과 여부와 최종 내용은 바뀔 수 있어요.

비과세 요건(2년 보유⁠·거주, 12억 원)⁠은 개편안에 들어 있지 않아요. 진행 상황은 2027년 바뀌는 것에서 확인할 수 있어요. 집을 가지고 있는 동안 내는 종부세 개편안은 2027년 종부세 개편안 가이드에 계산해 두었어요.

계산 예시

아래는 이 사이트 주택 양도소득세 계산기로 계산한 결과예요. 2016년 9월 1일에 7억 원에 사서 2026년 9월 30일에 15억 원에 팔았고, 필요경비는 없다고 봤어요.