월세별 환산보증금은 얼마인가요?
보증금 100,000,000원, 월세 5,000,000원 기준 환산보증금은 600,000,000원이에요.
| 월세 | 환산보증금 |
|---|---|
| 1,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3,000,000원 | 400,000,000원 |
| 5,000,000원 | 600,000,000원 |
| 8,000,000원 | 900,000,000원 |
| 10,000,000원 | 1,100,000,000원 |
지역별 적용 기준은 얼마인가요?
환산보증금이 아래 금액 이하이면 상가건물 임대차보호법이 모두 적용돼요(시행령 제2조 제1항, 2019년 4월 2일 이후 맺거나 갱신한 계약).
| 지역 | 적용 기준 (환산보증금) |
|---|---|
| 서울 | 9억 원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·부산 | 6억 9,000만 원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 제외)·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주(경기) | 5억 4,000만 원 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7,000만 원 |
과밀억제권역은 인천(경제자유구역·강화·옹진 등 제외)과 경기 의정부·구리·하남·고양·수원·성남·안양·부천·광명·과천·의왕·군포·시흥(반월특수지역 제외), 남양주 일부(도농동 등 10개 동)예요(수도권정비계획법 시행령 별표 1). 인천에서 과밀억제권역이 아닌 구 지역은 광역시 기준이고, 강화·옹진군은 그 밖의 지역이에요.
서울 보증금 1억 원이면 월세 얼마까지 보호받나요?
환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100이라, 서울 기준 9억 원이면 월세 800만 원까지예요.
| 월세 (보증금 1억 원) | 환산보증금 | 서울 (9억) | 그 밖 지역 (3.7억) |
|---|---|---|---|
| 100만 원 | 2억 원 | 전부 적용 | 전부 적용 |
| 200만 원 | 3억 원 | 전부 적용 | 전부 적용 |
| 300만 원 | 4억 원 | 전부 적용 | 일부만 |
| 500만 원 | 6억 원 | 전부 적용 | 일부만 |
| 800만 원 | 9억 원 | 전부 적용 | 일부만 |
| 1,000만 원 | 11억 원 | 일부만 | 일부만 |
기준을 넘으면 무엇이 달라지나요?
| 보호 내용 | 기준 이하 | 기준 초과 |
|---|---|---|
| 대항력 (건물이 팔려도 계약 유지, 제3조) | 적용 | 적용 |
| 계약갱신요구권 최대 10년 (제10조) | 적용 | 적용 |
| 권리금 회수기회 보호 (제10조의3~7) | 적용 | 적용 |
| 3기 차임 연체 때만 해지 (제10조의8) | 적용 | 적용 |
| 폐업 때 해지권 (제11조의2) | 적용 | 적용 |
| 확정일자 우선변제 (제5조) | 적용 | 적용 안 됨 |
| 임차권등기명령 (제6조) | 적용 | 적용 안 됨 |
| 임대료·보증금 증액 연 5% 상한 (제11조) | 적용 | 적용 안 됨 |
| 보증금 → 월세 전환 상한 (제12조) | 적용 | 적용 안 됨 |
| 묵시적 갱신 때 1년 보장 (제10조 제4항) | 적용 | 적용 안 됨 |
기준을 넘는 상가는 보증금을 지키려면 전세권 설정 등기 같은 다른 방법을 써야 하고, 임대료 인상도 5% 상한 없이 협의로 정해요.
소액임차인 최우선변제는 얼마인가요?
환산보증금이 아래 기준 이하이면 경매 때 보증금 중 일정액을 먼저 받아요(시행령 제6조·제7조, 건물가액의 2분의 1 한도).
| 지역 | 소액임차인 기준 (환산보증금) | 최우선변제액 |
|---|---|---|
| 서울 | 6,500만 원 이하 | 2,200만 원 |
| 과밀억제권역(서울 제외) | 5,500만 원 이하 | 1,900만 원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 제외)·안산·용인·김포·광주(경기) | 3,800만 원 이하 | 1,300만 원 |
| 그 밖의 지역 | 3,000만 원 이하 | 1,000만 원 |
적용 기준과 지역 구분이 달라요. 부산은 여기서 광역시 칸, 세종·파주·화성은 그 밖의 지역 칸이에요. 2014년 1월 1일 전에 근저당이 설정된 건물은 그때 기준(더 낮은 금액)을 따라요.
계산 방법
- 환산보증금 = 보증금 + 월세(부가세 제외) × 100 (시행령 제2조 제2항·제3항)
- 지역 적용 기준과 비교 — 이하이면 법 전체, 넘으면 제2조 제3항의 조항만
- 소액임차인 기준 이하이면 최우선변제액 = min(보증금, 지역 최우선변제액)
2026년 10월 8일 기준 상가건물 임대차보호법(2026-05-12 시행)·시행령(2026-07-01 시행) 원문으로 확인했어요. 법제처 생활법령정보 예시 2건과 대법원 판결(2026다201337)의 환산보증금 계산과 같아요.
이럴 때 결과가 달라져요
- 2019년 4월 2일 전에 맺고 그 뒤 갱신하지 않은 계약은 기준 금액이 더 낮았어요(서울 6억 1,000만 원 등).
- 전남광주통합특별시(2026년 7월 1일 출범) 중 옛 광주의 구 지역은 광역시 기준이에요. 옛 전라남도의 시 지역이 광역시 기준으로 바뀌는지는 공식 해석이 아직 없어요.
- 복비(중개보수)를 계산할 때의 환산은 다른 규칙이에요 — 보증금 + 월세 × 100이 5,000만 원 미만이면 × 70으로 다시 계산해요. 복비 계산기에서 상가 임대차로 확인하세요.
- 이 월세로 장사가 남는지는 손익분기 매출 계산기로 볼 수 있어요.
적용 기준
- 상가임대차법 적용 기준 보증금서울 9억·과밀억제권역·부산 6.9억·광역시 등 5.4억·그 밖 3.7억 원
2019. 4. 2. 시행 · 국가법령정보센터 (새 창) · 상가건물 임대차보호법 제2조①②, 시행령 제2조(대통령령 제29671호, 2019-04-02 시행) · 확인 2026. 10. 8.
- 상가 소액임차인 최우선변제서울 6,500만 이하 2,200만·과밀억제권역 5,500만 이하 1,900만·광역시 등 3,800만 이하 1,300만·그 밖 3,000만 이하 1,000만 원
2014. 1. 1. 시행 · 국가법령정보센터 (새 창) · 상가건물 임대차보호법 제14조, 시행령 제6조·제7조(건물가액의 2분의 1 한도) · 확인 2026. 10. 8.
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예시
서울, 보증금 1억 원 · 월세 500만 원
보증금 1억 원에 월세 500만 원 × 100 = 5억 원을 더해 환산보증금은 6억 원이에요. 서울 기준 9억 원 이하라 확정일자 우선변제, 증액 5% 상한까지 모두 적용돼요.
보증금 100,000,000원 · 월세 (부가세 제외) 5,000,000원 · 서울
- 환산보증금
- 600,000,000원
- 이 지역 적용 기준
- 900,000,000원
- 기준까지 남은 금액
- 300,000,000원
서울, 보증금 5,000만 원 · 월세 50만 원 (생활법령 예시)
법제처 생활법령정보 예시와 같아요. 보증금 5,000만 원 + 월세 50만 원 × 100 = 1억 원이에요.
보증금 50,000,000원 · 월세 (부가세 제외) 500,000원 · 서울
- 환산보증금
- 100,000,000원
- 이 지역 적용 기준
- 900,000,000원
- 기준까지 남은 금액
- 800,000,000원
서울, 보증금 1,000만 원 · 월세 30만 원 — 소액임차인
환산보증금 4,000만 원으로 서울 소액임차인 기준(6,500만 원 이하)에 들어가요. 경매가 되어도 보증금 1,000만 원 전부를 먼저 받을 수 있어요.
보증금 10,000,000원 · 월세 (부가세 제외) 300,000원 · 서울
- 환산보증금
- 40,000,000원
- 이 지역 적용 기준
- 900,000,000원
- 기준까지 남은 금액
- 860,000,000원
경기 그 밖 지역, 보증금 5,000만 원 · 월세 400만 원 — 기준 초과
환산보증금 4억 5,000만 원이 '그 밖' 지역 기준 3억 7,000만 원을 넘어요. 그래도 대항력·계약갱신요구권(10년)·권리금 보호는 적용되지만, 임대료 인상 5% 상한과 확정일자 우선변제는 받을 수 없어요.
보증금 50,000,000원 · 월세 (부가세 제외) 4,000,000원 · 그 밖 (광역시의 군 포함)
- 환산보증금
- 450,000,000원
- 이 지역 적용 기준
- 370,000,000원
- 기준을 넘은 금액
- 80,000,000원
자주 묻는 질문
환산보증금은 어떻게 계산하나요?
보증금에 월세의 100배를 더해요(상가건물 임대차보호법 제2조 제2항, 시행령 제2조). 보증금 1억 원에 월세 300만 원이면 1억 + 3억 = 4억 원이에요. 월세가 연 단위로 정해져 있으면 12로 나눈 월 금액으로 계산해요.
환산보증금이 기준을 넘으면 상가임대차법 보호를 못 받나요?
일부는 받아요. 기준을 넘어도 대항력(건물이 팔려도 계약 유지), 계약갱신요구권(최대 10년), 권리금 회수기회 보호, 3기 차임 연체 때만 해지, 폐업 때 해지권은 적용돼요(법 제2조 제3항). 확정일자 우선변제, 임차권등기명령, 임대료 증액 5% 상한, 묵시적 갱신 1년 보장은 적용되지 않아요.
월세에 부가세를 넣어서 계산하나요?
대법원이 정면으로 판단한 적은 없어요. 확정된 하급심 판결(수원지법 2008나27056)은 부가세를 빼고 봤고, 2026년 대법원 판결(2026다201337)도 '부가가치세 별도' 월세로 계산했어요. 계약서에 '부가세 별도'로 적힌 금액을 넣는 게 일반적이에요. 관리비도 넣지 않아요.
기준을 넘으면 임대료를 얼마나 올릴 수 있나요?
기준 이내면 1년에 5%까지만 올릴 수 있어요(법 제11조, 시행령 제4조). 기준을 넘으면 5% 상한이 없어서 당사자가 합의하거나, 합의가 안 되면 주변 시세 등을 근거로 법원에 증감을 청구해 정해요.
계약갱신요구권은 언제 쓰나요?
계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유(3기 차임 연체 등) 없이 거절할 수 없어요. 처음 계약부터 합쳐 10년까지 쓸 수 있고, 환산보증금이 기준을 넘어도 적용돼요(법 제10조).
최우선변제는 무엇인가요?
환산보증금이 소액임차인 기준 이하이면 상가가 경매로 넘어가도 보증금 중 일정액을 은행 같은 담보권자보다 먼저 받는 제도예요. 서울은 환산보증금 6,500만 원 이하일 때 2,200만 원까지예요. 경매신청 등기 전에 건물을 넘겨받고 사업자등록을 해야 해요(법 제14조).
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함께 쓰는 계산기
최종 확인 2026. 10. 8. · 적용 기준일과 위 가정에 따른 추정치이며, 실제 금액은 개인 상황에 따라 다를 수 있어요. 세무·노무 상담을 대신하지 않아요.
계산이 이상한가요? 오류 신고 전용이에요. 개별 상담에는 답하지 않아요.