전월세 재계약 5% 인상 한도: 전세 3억이면 1,500만 원까지, 적용 안 되는 경우는?

5%⁠는 갱신요구권을 쓰는 갱신과 계약 기간 중 증액에만 적용돼요. 세입자가 요구권을 쓰지 않고 합의한 재계약이나 새 세입자와의 계약에는 상한이 없어요. 2026년 10월 현재 5%⁠보다 낮게 정한 시⁠·도 조례는 없어서 전국 모두 5%⁠예요.

5%⁠면 얼마까지 올릴 수 있나요?

지금 계약 금액의 20분의 1(5%)⁠까지예요. 5%⁠는 올릴 수 있는 최대치라서 그보다 적게 올리거나 동결하기로 합의해도 돼요.

반전세처럼 보증금과 월세가 같이 있으면 계산 방식에 해석이 갈려요. 아래 ’보증금과 월세를 같이 올리면요?’에서 따로 정리했어요.

언제 5%⁠가 적용되고, 언제 안 되나요?

국토교통부⁠·법무부 「주택임대차보호법 해설집」(2020년 8월)⁠의 설명은 이래요.

• 요구권을 쓰지 않고 합의한 재계약: 세입자가 요구권을 쓰지 않고 집주인과 합의해 5%⁠보다 많이 올린 새 계약은 가능해요. 이 경우 세입자는 다음 만료 때 갱신요구권을 1회 쓸 수 있어요(33쪽).
• 요구권을 쓰면서 5%⁠를 넘긴 합의: 넘긴 부분은 효력이 없어요. 이미 냈다면 돌려 달라고 할 수 있어요(34쪽, 제10조의2).
• 묵시적 갱신: 갱신요구권을 쓴 것으로 보지 않아요. 요구권은 그대로 남아요(25쪽).
• 요구권을 쓰지 않겠다는 약속: 계약할 때 “갱신요구권을 쓰지 않는다”고 미리 약속했어도 효력이 없어요(26쪽, 제10조).

그래서 재계약을 앞두고 집주인이 5%⁠보다 많이 올리자고 하면, 세입자는 갱신요구권을 써서 5% 안으로 맞출지, 합의로 올려 주고 요구권을 다음에 쓸지 고를 수 있어요.

보증금과 월세를 같이 올리면요?

법 문구는 “약정한 차임이나 보증금의 20분의 1”이에요. 둘을 같이 올릴 때 어떻게 계산하는지는 정부 해설집과 HUG 안내에 나와 있지 않아요. 그래서 실무에서 두 가지 해석이 쓰여요.

(나)⁠에서 월세 50만 원은 법정 전환율 5%⁠로 환산하면 보증금 1억 2,000만 원이에요(50만 원 × 12 ÷ 5%). 이 해석으로는 1,600만 원을 한쪽에 몰 수 있어요.

• 보증금만 올리면 2억 1,600만 원까지예요(보증금 기준 8% 인상).
• 월세만 올리면 1,600만 원 × 5% ÷ 12 = 6만 6,666원을 더해 56만 6,666원까지예요(월세 기준 13.3% 인상).

둘 다 (가) 해석으로는 5%⁠를 넘어요. 반대로 보증금과 월세를 각각 5% 이하로 올리면 어느 해석으로도 상한 안이에요. 각각 5% 이하이면 어떤 비율로 합쳐도 총액이 5%⁠보다 더 늘 수 없기 때문이에요. 한쪽만 크게 올리자는 제안을 받았다면 이 부분에서 다툼이 생길 수 있어요. 합의가 어려우면 주택임대차분쟁조정위원회(제14조)⁠에 조정을 신청할 수 있어요.

갱신하면서 전세를 월세로 바꾸는 건 별개 문제예요. 갱신은 전 계약과 같은 조건이 원칙이라, 세입자가 동의하지 않으면 전세를 월세로 바꿀 수 없어요. 동의해서 바꾸더라도 법정 전환율(지금 연 5%)⁠을 넘는 월세는 받을 수 없어요(해설집 35쪽, 제7조의2). 얼마까지인지는 전월세 전환율 계산기로 계산해 보세요.

갱신 요구는 언제, 어떻게 하나요?

• 기간: 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 집주인에게 의사가 도착해야 해요(제6조의3 제1항). 2020년 12월 10일 이후 맺거나 갱신한 계약은 모두 이 기간이에요.
• 횟수: 한 번만 쓸 수 있고, 갱신되면 2년 더 살 수 있어요(제6조의3 제2항). 처음 계약을 1년으로 했어도 법상 2년이 보장되고, 그 2년이 끝날 때 요구권을 쓸 수 있어요(제4조).
• 방법: 정해진 형식은 없어요. 말, 문자, 이메일 모두 되지만 나중에 다툼이 생길 때를 대비해 내용증명처럼 기록이 남는 방법이 안전해요(해설집 28쪽).

예를 들어 계약 만료일이 2027년 8월 10일이면 2027년 2월 10일부터 6월 9일까지 요구해야 해요. 해설집은 만료일이 12월 10일인 계약이면 10월 10일 0시 전(10월 9일 24시)⁠까지 도착해야 한다고 설명해요(23쪽).

갱신한 뒤에도 세입자는 언제든 계약을 끝내겠다고 알릴 수 있어요. 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤 계약이 끝나고, 그때까지는 월세를 내야 해요(제6조의3 제4항, 제6조의2).

집주인이 실거주한다며 거절하면요?

집주인은 아래 사유가 있을 때만 갱신을 거절할 수 있어요(제6조의3 제1항).

실거주를 이유로 거절해 놓고, 갱신됐다면 살 수 있었던 2년 안에 다른 세입자에게 세를 놓으면 집주인이 손해를 배상해야 해요(제6조의3 제5항). 미리 정한 금액이 없으면 아래 셋 중 가장 큰 금액이에요(제6조의3 제6항).

1. 거절 당시 월세(보증금은 법정 전환율로 월세로 환산해 더함)⁠의 3개월분
2. 새 세입자에게 받은 환산 월세와 거절 당시 환산 월세의 차이 × 24개월
3. 거절 때문에 세입자가 실제로 입은 손해

전세 3억 원 세입자를 실거주로 내보내고 3억 6,000만 원에 새 세입자를 받았다면, 지금 법정 전환율 5%⁠로 이렇게 돼요.

실제 손해(이사비, 중개수수료, 더 비싼 집으로 옮긴 비용 등)⁠가 600만 원보다 크면 그 금액을 청구할 수 있어요. 집주인이 실제로 들어와 사는지는 전입세대 열람이나 확정일자 정보로 확인할 수 있어요(해설집 31쪽). 실거주하던 부모가 갑자기 사망했거나 갑자기 해외로 파견된 것처럼 거절할 때 예상할 수 없었던 사정이 있으면 집주인이 배상을 면할 수 있어요(해설집 30쪽).

5% 넘게 올려 줬다면 돌려받을 수 있나요?

갱신요구권으로 갱신했거나 계약 기간 중 증액이었다면 5%⁠를 넘겨 낸 보증금이나 월세는 돌려 달라고 할 수 있어요(제10조의2). 전세 3억 원을 갱신하면서 3억 3,000만 원으로 올려 줬다면 상한 3억 1,500만 원을 넘긴 1,500만 원이 대상이에요.

다만 요구권을 쓰지 않고 합의로 재계약했다면 5% 상한이 적용되지 않아서 돌려받을 근거가 없어요. 그래서 재계약할 때 “갱신요구권을 행사해 갱신한다”는 문구를 계약서나 문자에 남겨 두면 나중에 어떤 갱신이었는지 다툴 일이 줄어요.

보증금을 올려 줬다면 늘어난 금액에 대해 확정일자를 새로 받아 두세요(HUG 전세사기예방센터 안내). 처음 받은 확정일자는 원래 보증금에 그대로 유지돼요. 늘어난 보증금의 보증보험 가입 여부와 보험료는 전세보증보험료 계산기로, 전세와 월세 중 무엇이 덜 드는지는 전세 vs 월세 가이드에서 비교해 보세요.

상가는 다른 법(상가건물 임대차보호법)⁠이 적용돼요. 상가 임대료 5% 상한과 적용 범위는 상가 환산보증금 계산기에 정리했어요.

이 글은 2026년 10월 26일 현행 주택임대차보호법(2026년 1월 2일 시행)⁠·시행령(2026년 7월 1일 시행), 국토교통부⁠·법무부 「2020.7.31. 개정 주택임대차보호법 해설집」(2020년 8월), 한국은행 기준금리(연 3.00%, 2026년 8월 27일 결정)⁠로 정리한 일반 정보예요. 실제 분쟁은 대한법률구조공단(132)⁠이나 주택임대차분쟁조정위원회에 상담하세요.

계산 예시

아래는 셈하다 전월세 전환율 계산기로 계산한 결과예요. 보증금과 월세를 합쳐서 5%⁠를 보는 해석이나 손해배상의 환산 월세를 셈할 때 이 환산을 써요.