전세대출 금리 몇 %⁠부터 월세가 나을까

집주인이 부른 월세가 법정 상한보다 낮거나 높으면 기준도 달라져요. 내 조건(보증금, 월세, 내 돈, 대출 금리)⁠으로 바로 비교하려면 전세 월세 비교 계산기를 쓰세요.

왜 대출 금리와 전환율만 비교하면 되나요?

전세 2억 원과 보증금 5천만 원 + 월세를 비교해 볼게요. 내 돈 5천만 원은 어느 쪽이든 보증금으로 묶여요. 차이는 모자란 1억 5천만 원을 어떻게 내느냐뿐이에요.

• 전세: 1억 5천만 원을 빌려 이자를 내요. 매달 1억 5천만 × 대출 금리 ÷ 12
• 월세: 1억 5천만 원만큼을 월세로 내요. 매달 1억 5천만 × 전환율 ÷ 12

같은 금액에 비율만 다르니, 대출 금리와 전환율 중 낮은 쪽이 유리해요. 계약 중에 보증금을 월세로 돌릴 때 주택 전환율은 ’연 10%’와 ‘기준금리 + 2%’ 중 낮은 비율을 넘을 수 없어요(주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조). 법정 전환율 5%⁠로 바꾸면 월세는 1억 5천만 × 5% ÷ 12 = 625,000원이에요(전월세 전환율 계산기).

전세대출 금리별로 매달 얼마 차이 나나요?

1억 5천만 원을 만기일시로 빌렸을 때 월 이자예요(대출 이자 계산기). 월세 625,000원과 비교했어요.

2년이면 연 3.5% 전세대출은 이자 1,050만 원, 월세는 1,500만 원이라 전세가 450만 원 덜 들어요.

월세 세액공제를 받으면 기준이 얼마나 내려가나요?

월세 세액공제: 과세기간 말 무주택 세대의 세대주(요건에 따라 세대원)⁠이고 총급여가 8,000만 원 이하(종합소득금액 7,000만 원 초과자 제외)⁠인 근로자는, 낸 월세의 15%를 세금에서 빼줘요. 총급여 5,500만 원 이하(종합소득금액 4,500만 원 초과자 제외)⁠는 17%예요. 월세는 연 1,000만 원까지 인정돼요(조세특례제한법 제95조의2).

공제를 받으면 실제 월세 부담이 월세 × (1 − 공제율)로 줄어요. 그래서 월세가 나아지는 대출 금리도 전환율 × (1 − 공제율)로 내려가요.

• 15% 공제: 5% × 0.85 = 4.25%. 월 625,000원의 15%⁠면 연 112만 5천 원을 돌려받아요.
• 17% 공제: 5% × 0.83 = 4.15%

예를 들어 전세대출 금리가 연 4.25%⁠면 2년 이자는 1,275만 원이고, 월세 1,500만 원에서 공제 225만 원을 빼도 1,275만 원이라 두 쪽이 같아요. 월세 연 1,000만 원 한도를 넘는 고액 월세는 넘는 부분에 공제가 없으니 기준이 덜 내려가요.

전세대출 원리금 소득공제도 있어요. 무주택 세대주가 일정 규모 이하 주택을 빌리려고 받은 대출의 원리금 상환액은 40%를 근로소득금액에서 빼줘요. 주택청약종합저축 공제(청약통장 소득공제 가이드)⁠와 합쳐 연 400만 원까지예요(소득세법 제52조 제4항). 소득공제라 줄어드는 세금은 내 세율에 따라 달라서, 받으면 전세 쪽 기준이 조금 다시 올라가요. 공제 요건(무주택⁠·세대주⁠·총급여⁠·주택 규모⁠·대출 기관)⁠은 연말정산 전에 국세청 안내로 확인하세요.

기준금리가 바뀌면 기준도 바뀌나요?

네. 법정 전환율이 ’기준금리 + 2%’라서, 한국은행이 기준금리를 0.25%⁠포인트 내리면 전환율 상한도 4.75%⁠로 내려가요. 그러면 같은 대출 금리에서도 월세 상한이 줄어 월세 쪽이 조금 유리해져요. 다만 이 상한은 계약 중에 보증금을 월세로 돌릴 때의 기준이고, 새 계약의 월세는 시세로 정해져요. 집주인이 제시한 월세로 비교하려면 전월세 전환율 계산기에서 전환율을 ’직접 입력’으로 바꾸거나, 전세 월세 비교 계산기에 월세를 그대로 넣으세요.

복비는 판단을 바꿀 만큼 차이 나나요?

중개보수 거래금액은 전세는 보증금, 월세는 보증금 + 월세 × 100이에요(공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항). 이 예시에서 한쪽이 내는 상한은 이래요(복비 계산기).

• 전세 2억 원: 2억 원 × 0.3% = 60만 원
• 보증금 5천만 원 + 월세 625,000원: 거래금액 1억 1,250만 원 × 0.3% = 337,500원

2년 계약이면 한 달 1만 원 정도 차이라, 대출 금리 판단을 바꿀 정도는 아니에요.

금리 말고 무엇을 따져봐야 하나요?

• 보증금을 돌려받지 못할 위험은 보증금이 큰 전세가 커요. 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부, 집의 대출(선순위 채권)⁠과 시세를 함께 확인하세요. 반환보증료도 전세 비용이라, 보증금과 계약 기간으로 전세보증보험료 계산기에서 미리 계산해 두세요.
• 변동금리라면 계약 기간 중 이자가 늘 수 있어요. 지금 금리가 기준보다 조금 낮은 정도면 금리 인상 여지를 생각해 두세요.
• 내 돈이 더 있다면 대출을 줄이는 쪽(전세)⁠과 그 돈을 예금에 넣는 쪽을 비교해야 해요. 예금 이자는 15.4%⁠를 떼니(예적금 이자 계산기), 세후 예금 금리가 대출 금리보다 낮으면 대출을 줄이는 편이 나아요.

이 글은 일반 정보예요. 세금 공제 요건은 국세청(126)⁠·홈택스에서, 계약 조건은 중개사와 확인하세요.

계산 예시

아래는 이 사이트 계산기로 계산한 결과예요. 기준금리가 바뀌면 전환율과 월세 상한도 함께 바뀌어요.