서울 전체와 경기 15곳 같은 규제지역에서 집을 사면 주택담보대출은 집값의 40%(LTV)와 집값 구간별 금액 상한 가운데 작은 금액까지만 나와요. 15억 원 아파트는 LTV로는 6억 원, 상한도 6억 원이라 대출이 최대 6억 원이고, 취득세·중개보수를 더하면 현금이 약 9.61억 원 필요해요. 15억 원을 넘으면 상한이 4억 원, 25억 원을 넘으면 2억 원으로 떨어져요.
이 글의 순서 7
| 집값 (규제지역, 무주택) | 주담대 최대 | 필요한 현금 (부대비용 포함) |
|---|---|---|
| 5억 원 | 2억 원 (LTV 40%) | 약 3.08억 원 |
| 10억 원 | 4억 원 (LTV 40%) | 약 6.39억 원 |
| 15억 원 | 6억 원 (LTV·상한) | 약 9.61억 원 |
| 15억 원 초과 ~ 25억 원 | 4억 원 (상한) | 20억 원이면 약 16.82억 원 |
| 25억 원 초과 | 2억 원 (상한) | 30억 원이면 약 29.23억 원 |
소득이 충분하다는 가정(DSR에 걸리지 않음)이에요. 내 현금·연봉으로 살 수 있는 집값은 주택 구입 가능 금액 계산기로 바로 계산할 수 있어요.
주담대 한도는 어떻게 정해지나요?
주택을 사려고 받는 은행 주담대는 아래 세 가지 중 가장 작은 금액이에요.
- LTV:
집값 × LTV. 무주택자는 규제지역 40%, 그 밖의 지역 70%예요. 생애최초는 수도권·규제지역 70%, 지방 80%예요. - 주택가격별 금액 상한: 수도권(서울·인천·경기 전체)과 규제지역은 시가 15억 원 이하 6억, 15억 원 초과 25억 원 이하 4억, 25억 원 초과 2억 원이에요. 생애최초는 지방에서도 6억 원이 상한이에요.
- DSR: 1년 원리금이 연소득의 40%를 넘지 않는 금액이에요. 수도권·규제지역은 스트레스 금리 3%를 더해 계산해요(스트레스 DSR 가이드).
규제지역 무주택자라면 15억 원까지는 LTV 40%가, 15억 원을 넘으면 금액 상한이 먼저 걸려요. 15억 원 × 40% = 6억 원이라 딱 15억 원에서 두 한도가 만나요.
15억 원을 1만 원 넘기면 무슨 일이 생기나요?
대출이 2억 원 줄어요. 상한은 집값 구간으로 정해지기 때문에 15억 원과 15억 1만 원 사이에서 한도가 6억 원 → 4억 원으로 떨어져요.
| 규제지역, 무주택 | 15억 원 | 15억 1만 원 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 주담대 최대 | 6억 원 | 4억 원 | −2억 원 |
| 부대비용 (취득세·중개보수 등) | 약 6,149만 원 | 약 6,149만 원 | 거의 같음 |
| 필요한 현금 | 약 9.61억 원 | 약 11.61억 원 | +2억 원 |
25억 원 경계에서도 같아요. 25억 원 집은 대출 4억 원에 현금 약 22.02억 원, 25억 1만 원이면 대출 2억 원에 현금 약 24.02억 원이 필요해요. 현금 9.8억 원이면 15억 원 집까지는 살 수 있지만 그보다 비싼 집은 15억 원대 후반이 되어도 오히려 살 수 없어요. 상한은 매매가가 아니라 KB시세·감정가 등 조회되는 시가 중 높은 값으로 따져요.
생애최초·수도권 그 밖·지방은 어떻게 다른가요?
같은 집값이라도 사는 사람과 지역에 따라 대출이 달라요. 소득이 충분하다는 가정이에요.
| 집값 | 규제지역 무주택 | 규제지역 생애최초 | 수도권 그 밖 무주택 | 지방 무주택 |
|---|---|---|---|---|
| 5억 원 | 2억 원 | 3.5억 원 | 3.5억 원 | 3.5억 원 |
| 8억 원 | 3.2억 원 | 5.6억 원 | 5.6억 원 | 5.6억 원 |
| 10억 원 | 4억 원 | 6억 원 | 6억 원 | 7억 원 |
| 12억 원 | 4.8억 원 | 6억 원 | 6억 원 | 8.4억 원 |
| 20억 원 | 4억 원 | 4억 원 | 4억 원 | 14억 원 |
- 인천·경기 나머지(수도권 그 밖)는 규제지역이 아니라 LTV는 70%지만, 금액 상한은 수도권 전체에 적용돼서 10억 원부터는 6억 원에 막혀요.
- 생애최초도 6억 원 상한과 15억·25억 원 구간 상한을 그대로 받아요.
- 지방은 금액 상한이 없어 LTV 70%가 그대로 적용되지만, 실제로는 DSR(소득)이 먼저 막는 경우가 많아요.
- 집을 처분하지 않고 한 채 더 사면 수도권·규제지역 LTV는 0%예요.
6억 원을 다 받으려면 연봉이 얼마여야 하나요?
연 4%·30년 원리금균등, 수도권 변동금리(스트레스 금리 3% 더해 7%로 계산) 기준으로 은행 DSR 40%를 채우려면 이 정도 연소득이 필요해요.
| 받으려는 주담대 | 필요한 연소득 (다른 대출 없음) |
|---|---|
| 2억 원 | 약 3,993만 원 |
| 4억 원 | 약 7,985만 원 |
| 6억 원 | 약 1억 1,976만 원 |
연소득 6천만 원이면 DSR 한도가 약 3.01억 원이라, 규제지역 무주택자는 약 7.5억 원을 넘는 집부터 LTV(3억 원)보다 소득이 먼저 막아요. 고정금리 기간이 긴 혼합형·주기형을 고르면 스트레스 금리가 줄어 한도가 커져요. 금리 유형별 한도는 DSR 계산기로 볼 수 있어요.
규제지역은 어디인가요?
2026년 7월 1일 국토교통부 공고(제2026-882호·제2026-883호) 기준으로 서울 25개 구 전체와 경기 수원 장안·팔달·영통, 성남 수정·중원·분당, 안양 동안, 과천, 용인 수지·기흥, 광명, 하남, 의왕, 화성 동탄구, 구리예요. 수원·성남·용인·화성은 일부 구만 해당해서 주소로 확인해야 해요. 규제지역 여부는 매매계약일 기준으로 따져요.
규제지역은 취득세 중과 기준(조정대상지역)과도 같아서, 두 번째 집을 사면 취득세가 8%로 올라가요(취득세 계산기).
이 한도는 언제까지 적용되나요?
정해진 종료일은 없어요. LTV 40%와 6억·4억·2억 원 상한은 금융위원회 행정지도로 시행 중이고, 금융위는 2026년 8월 13일 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」에서 “확고하게 유지”한다고 밝혔어요. 은행업감독규정 본문에는 아직 이전 값(규제지역 LTV 50%)이 남아 있어 감독규정만 보면 틀려요.
- 6억 원 상한과 수도권·규제지역 만기 30년 제한: 2025년 6월 28일부터
- 규제지역 LTV 50% → 40%: 2025년 9월 8일부터
- 15억·25억 원 구간 상한(4억·2억 원): 2025년 10월 16일부터
- 중도금대출은 빠지고, 잔금대출로 바꿀 때 적용돼요. 보금자리론·디딤돌 같은 정책대출은 각 상품 한도를 따라요.
출처: 금융위원회 10.15 대책, 2026-08-13 금융 종합대책, 규제지역 지정 FAQ. 이 글은 2026년 10월 기준 일반 정보이고, 실제 대출은 KB시세·은행 내규·인정소득에 따라 달라져요.
계산 예시
아래는 이 사이트 주택 구입 가능 금액 계산기로 계산한 결과예요. 한도나 스트레스 금리가 바뀌면 숫자도 함께 바뀌어요.
규제지역 15억 원, 무주택, 연소득 1.2억 원, 현금 10억 원
- 필요한 내 돈: 961,485,000원
- 주담대: 600,000,000원
- 취득세·중개보수 등 부대비용: 61,485,000원
2026. 10. 25. 기준 · 이 조건으로 계산기 열기
같은 조건, 16억 원 (15억 원 초과 구간)
- 필요한 내 돈: 1,265,555,000원
- 주담대: 400,000,000원
- 취득세·중개보수 등 부대비용: 65,555,000원
2026. 10. 25. 기준 · 이 조건으로 계산기 열기
수도권 생애최초, 8억 원, 연소득 1억 원 — LTV(5.6억 원)보다 소득(DSR)이 먼저 막는 경우
- 필요한 내 돈: 321,033,774원
- 주담대: 501,025,226원
- 취득세·중개보수 등 부대비용: 22,059,000원
2026. 10. 25. 기준 · 이 조건으로 계산기 열기
함께 읽을 가이드
이 글은 일반적인 안내예요. 개인 사안은 고용노동부 1350, 국세상담센터 126 등 공식 기관에 확인해 주세요.